Od ideje do začetka gradnje
Lastna hiša je gotovo eden največjih življenjskih ciljev marsikaterega izmed nas. Kljub temu, da je na prvi pogled to neuresničljiv cilj, mnogi pridejo do njega. Če bomo vsaj malo bolj seznanjeni na kaj paziti pri nakupu zemljišča in kakšno gradbeno dokumentacijo je potrebno pridobiti, bo pot gotovo lažja.
Že takoj, ko pričnemo razmišljati o lastnem domu se nam zastavijo številna vprašanja na katere marsikdaj ne znamo odgovoriti. Ali naj do lastnega zemljišča pridem preko priporočil znancev, oglasov ali nepremičninskih posrednikov? Je dokumentacija nepremičnine »čista«? Kdo mi bo sestavil prodajno pogodbo? Kakšni so stroški urejanja dokumentacije? In še veliko vprašanj bi se lahko naštevalo. Celotnega projekta nakupa zemljišča se lahko lotimo sami ali namesto nas to naredi izbrano nepremičninsko podjetje. S tem odpade ne malo skrbi in časa, ki ga bomo sicer za preverjanje in urejanje dokumentov veliko potrebovali. Seveda bo za to uslugo potrebno tudi nekaj plačati.
Začetek pridobivanja dokumentacije
Še preden sklenemo kupoprodajno pogodbo izbrane gradbene parcele, preverimo obstoječo dokumentacijo. Natančno naj preverimo vso dokumentacijo, ki zajema vpogled v pravno stanje zemljišča. Pregledati je potrebno pod kakšno kategorijo je zemljišče vpisano v zemljiško knjigo, ali parcelo bremenijo dolgovi, hipoteke ali najemi. Vsekakor naj ugotovimo kdo je nesporni dejanski lastnik parcele, oziroma ali je lastnikov več in koliko jih je. Za preverjanje dokumentacije je potrebno kar nekaj časa in tudi poznavanje zakonodaje. Zato je priporočljivo, če namesto nas to opravi za to pooblaščeno podjetje. Šele potem, ko se prepričamo, da je z dokumenti vse v redu, sledi sestava kupoprodajne pogodbe in njena overitev pri notarju. Njo nam lahko pomaga izdelati prej omenjeno pooblaščeno podjetje. S končanim nakupom zemljišča sledi vpis v zemljiško knjigo. Ta od leta 2011 poteka le še elektronsko. Če bomo vpis v zemljiško knjigo opravili sami, brez pomoči odvetnika, notarja ali nepremičninske agencije, se moramo najprej registrirati na spletni strani e-vložišča. Za registracijo bomo potrebovali kupoprodajno pogodbo in digitalno potrdilo, katerega si pridobimo na upravni enoti. V postopku pridobivanja dokumentov za gradnjo hiše lahko nastopimo kot vložnik posameznih delov projekta, za izdelavo pa moramo najeti pooblaščenega strokovnjaka iz projektantskega ali arhitekturnega biroja oz. gradbenega inženiringa. Ta namesto nas in po našem pooblastilu poskrbi za vse potrebne dokumente. Celotna projektna dokumentacija nastaja več mesecev. V njej so številni načrti, soglasja in ostali dokumenti. Priporočljivo je, da izberemo projektantsko podjetje, ki je specializirano za načrtovanje stanovanjskih hiš in pripravo takšne projektne dokumentacije. Projektant izdela projektno dokumentacijo za gradnjo hiše po vnaprej znanem zaporedju. Najprej izdela idejno zasnovo objekta, nato idejni projekt. Sledijo projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, projekt za izvedbo ter na koncu projekt izvedenih del. Pri izvedbi celotne dokumentacije mora projektant arhitekt obvezno sodelovati z mnogimi drugimi strokovnjaki. Za statično stabilnost objekta je odgovoren gradbeni inženir, strojne instalacije načrtuje inženir strojništva, električne instalacije pa inženir elektrotehnike. Posamezni projekti morajo biti med seboj usklajeni. Sedanji pravilnik o projektni dokumentaciji več ne predpisuje obvezne pridobitve lokacijske informacije, jo pa priporoča, saj ta predstavlja pomemben zbirek informacij, povezanih z nameravano gradnjo.
Geodetski načrt
Kakršenkoli gradbeni poseg v prostor se začne s projektom, katerega podlaga je geodetski načrt. Ta je tudi obvezen začetni element za pripravo projektne dokumentacije. Njegovo vsebino, načrt izdelave in uporabo določa Pravilnik o geodetskem načrtu. Geodetski načrt sestavljata grafični prikaz geodetskega načrta in certifikat geodetskega načrta. Načrt mora vsebovati vse podatke o reliefu, vodah, stavbah, rabi zemljišč, rastlinstvu, prometni, energetski in komunalni infrastrukturi, geodetskih točkah, administrativnih mejah ter podatke o zemljiških parcelah. Izdelan mora biti za območje najmanj 25 metrov od skrajnih robov predvidenega objekta. Za stavbe mora biti izdelan z natančnostjo, ki ustreza merilu najmanj 1:1000. Kot izdelek se geodetski načrt uporablja v digitalni in analogni obliki. Analogna oblika je izključno izris na papirju. Geodetski načrt je lahko izdelan v 2D ali 3D obliki, odvisno od namena uporabe. Geodetski načrt lahko izdela geodetsko podjetje, ki izpolnjuje pogoje po zakonu o geodetski dejavnosti in ki ima po uredbi o določitvi seznama del na področju geodetske dejavnosti imenovanega odgovornega geodeta. Kakovost izdelanih geodetskih načrtov in čas njihove izdelave se od enega do drugega geodeta lahko precej razlikuje. Lahko ga izdela že v roku dveh tednov, lahko pa na geodetski načrt čakamo tudi mesec ali več. Kvalitetno izdelan geodetski načrt je predpogoj za dobro izdelano projektno dokumentacijo in je osnova za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Zato je pomembno, da izberemo izkušenega in priznanega geodeta. Najprej izbranemu geodetu pojasnimo naše zahteve in želje. On nam svetuje pri izbiri najprimernejše rešitve, sporoči rok izdelave geodetskega načrta in oceni tudi stroške v zvezi s tem. Zatem geodet na našem zemljišču bodoče gradnje posname vse obstoječe objekte in komunalne vode. Iz virov podatkov kot so geodetska izmera, zemljiško katastrski podatki in podatki o gospodarski javni infrastrukturi geodet izdela geodetski načrt. V primeru, da so podatki različnih vsebin glede na položaj neusklajeni, se ob izdelavi geodetskega načrta te podatke uskladi. Tudi, če podatki o mejah zemljiških parcel niso dovolj natančni, geodet meje skladno s predpisi uredi še pred prikazom mej zemljiških parcel v grafičnem prikazu. Poleg grafičnega prikaza mora obvezno k geodetskemu načrtu biti priložen tudi certifikat geodetskega načrta. Slednji vsebuje osnovne informacije o naročniku in izdelovalcu geodetskega načrta, o natančnosti, viru in času zajema ali pridobitve podatkov ter o pogojih za uporabo geodetskega načrta. Certifikat podpiše odgovorni geodet in s tem potrdi, da je geodetski načrt izdelan v skladu s predpisi in z zahtevami naročnika.
Sestavni deli projektne dokumentacije
Sedanja projektna dokumentacija je razdeljena na 4 glavne dele. To so idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP), projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI), in projektna dokumentacija izvedenih del (PID). Idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP) je namenjena pridobitvi projektnih pogojev in soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev. Ti so v nadaljevanju sestavni del vodilne mape projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja. Projektantu poskušamo čim bolj natančno razložiti svoje želje in pričakovanja v zvezi z velikostjo in obliko objekta, ter tudi notranjih prostorov. Projektant naj nam razloži katere naše želje je dejansko mogoče uresničiti v idejni zasnovi in pozneje tudi v arhitekturnem načrtu. Na podlagi idejne zasnove se od pooblaščenih upravljalcev javnega vodovodnega in elektro omrežja pridobi soglasja za priključitev električne in strojne inštalacije. Podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, splošne podatke o objektu in lokacijske prikaze vsebuje idejna zasnova. Na podlagi geodetskega načrta se izdelajo lokacijski prikazi. Ti vsebujejo prikaz zemljišča za gradnjo in prikaz objekta na stiku z zemljiščem, navedene gabarite, prikaz prometnih in funkcionalnih površin (dostopi, dovozi, parkirišča), prikaz priključitve objekta na gospodarsko javno infrastrukturo in prikaz varstvenih območij. Osnovni dokument za izdajo gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), ki je namenjena pridobitvi gradbenega dovoljenja v postopku na upravni enoti. DGD vsebuje vse informacije o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektih, tehnično poročilo in grafične prikaze. Na podlagi teh podatkov se pristojni mnenjedajalec opredeli glede skladnosti dokumentacije s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj, ter določi pogoje za izdelavo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje in uporabo objekta, upravni organ pa odloči o izpolnjevanju pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Tehnično poročilo v okviru DGD-ja vsebuje opise gradnje in njenih značilnosti, skladnosti gradnje s prostorskimi akti in pridobljenimi projektnimi ter drugimi pogoji, pričakovanih vplivov gradnje na neposredno okolico, izsledke predhodnih raziskav in drugih vsebin, ki so podlaga za izdajo mnenj. Lokacijski prikazi in tehnični prikazi so razdeljeni v grafičnem prikazu DGD-ja. Situacija obstoječega stanja, gradbena in ureditvena situacija, prikaz komunalne oskrbe objekta, regulacijske črte prostorskega akta (gradbene meje in linije), varstvena območja, gradbena parcela stavbe z navedbo njene površine, objekti na stiku z zemljiščem, zazidana površina z navedbo njenih gabaritov, utrjene prometne in druge funkcionalne površine, zelene površine, območje gradbišča, utrjene odprte bivalne površine, tridimenzionalni prikaz osnovnih gabaritov objekta, obseg izkopov oz. podatki o gradbeni jami, prikaz komunalne oskrbe objekta in priključitev objekta na gospodarsko javno infrastrukturo so navedeni v lokacijskih prikazih. Zasnove tlorisov vseh etaž z osnovnimi podatki o velikosti in namenu prostorov, karakteristični prerezi, prikazi fasad objekta, pregledna situacija, gradbena situacija ali zasnova tlorisov vseh objektov in površin, pogledi in tridimenzionalni prikazi osnovnih gabaritov objekta so navedeni v tehničnih prikazih. Omenjeni podatki so izrisani v merilih 1:100, 1:200, 1:500 do 1:2000. Nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI), ki je namenjen gradnji objekta. Ta vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme, telekomunikacijskih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Na podlagi tega projekta imamo določen izbor potrebnih materialov in načina izvedbe. Služi kot podlaga za sklenitev pogodbe z izvajalcem, ki na podlagi popisa opredeli vse stroške materiala in dela izvajalcev ter določi čas poteka gradnje. Projektna dokumentacija izvedenih del (PID) je namenjena pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in vzdrževanju objekta. PID prikazuje odstopanja od PID-a, ki je bila sestavni del gradbenega dovoljenja, in od PZI-ja, ki je bila priložen prijavi začetka gradnje, na način, ki omogoča jasno prepoznavnost spremenjenih delov ali lastnosti objekta.
Arhitekturni načrt
Ob izbiri arhitekturnega načrta hiše imamo dve možnosti. Tipski projekt ali individualni po naši želji. Vsi projektanti izdelujejo projekt po naročilu, nekateri pa ponujajo tudi tipske načrte hiš. Slednji je cenejši, saj je izdelan za večkratno prodajo. Poleg tega izbira tipskega načrta pomeni časovni prihranek, saj odpade usklajevanje želja in zamisli med naročnikom in projektantom. Nekateri imajo pomisleke, da si bodo z izbiro tipskega načrta pridobili zastarel projekt, ki ima upoštevane materiale in arhitekturno zasnovo izpred več let nazaj. Tega si s sedanjo močno konkurenco projektantska podjetja enostavno ne morejo privoščiti, zato se skoraj vse sedanje tipske načrte stalno posodablja. Različne okoliščine z lokacijo načrtovane hiše po eni strani in željami investitorja po drugi strani so nemalokrat razlog, da se kljub obširni ponudbi ne najde ustreznega tipskega načrta in je potreben individualen načrt. Arhitekturni načrt je zato sicer dražji, potrebno je nekaj več časa za izdelavo in uskladitev idejnega projekta. Vendar imamo s takšno izvedbo načrta hišo prilagojeno prostoru, v katerem bomo živeli, hkrati pa bodo naše želje kar najbolj upoštevane. To pa marsikateremu investitorju odtehta večjo investicijo in potreben čas. Pri izdelavi načrtov za vodovodne, elektro in strojne inštalacije je potrebno upoštevati soglasja za priključitev, izdana na podlagi idejne zasnove za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP), ki so jih izdala pooblaščena javna podjetja - upravljalci javnega vodovodnega in elektro omrežja. Enako velja ob priključitvi na javno ogrevalno omrežje oziroma omrežje zemeljskega plina. Distributerji - upravljalci električnega omrežja morajo podati soglasja za priključitev v 30 dneh od prejema popolne vloge. Dejanski fizični priklop izvedemo v dogovoru z upravljalcem v trenutku, ko nastopi potreba. Za termin se z njimi dogovorimo pravočasno, v skladu s pogoji iz soglasja za priključitev. Investitorji ob izbiri projektantskega izvajalca in tudi ustreznega arhitekturnega načrta žal še vedno vse prepogosto gledajo le na ceno, češ na ta račun se bo lahko še najhitreje privarčevalo. Vedeti moramo, da je kljub na videz visoki ceni strošek projekta za hišo običajno približno le 5% od celotnega stroška gradnje. To pa gotovo ni velik odstotek, če se upošteva, da je od tega nesporno odvisen končni videz in funkcionalnost hiše.
Načrtovanje prezračevanja v hiši
Sodobne stavbe porabijo tudi do 20-krat manj energije za ogrevanje in hlajenje kot starejši objekti. Pasivna hiša z velikostjo 150 m2 porabi le okoli 50 do 60 EUR letno za ogrevanje prostorov, s tem, da gradnja ni bistveno dražja od običajne hiše. Največ zaslug pri takšnem rezultatu imajo izolacijski materiali, odlična zasteklitev in v veliki meri tudi prezračevanje z vračanjem toplote – rekuperacijo. Pasivna gradnja je zrakotesna, kar je za varčevanje z energijo zelo pomembno. Ker bi bila dobro zatesnjena stavba nezdrava za bivanje, moramo vanjo vgraditi prezračevalni sistem, ki stalno dovaja zdrav, svež in čist zrak ter obenem enako količino izrabljenega zraka odvaja iz stavbe. V sedanji vsaki stanovanjski hiši je vgrajenih več različnih sistemov: ogrevanje, vodovod, kanalizacija, električna inštalacija, itd., ki morajo delovati samodejno in varno. Prezračevanje je le eden izmed teh sistemov in tudi od njega moramo pričakovati, da deluje samodejno, varno in stalno, brez naše stalne pozornosti, ampak le z osnovnimi nastavitvami. Menjavanje zraka s svežim je lahko urejeno na več načinov, vendar pa bo najkakovostnejše in najuspešnejše, če se upošteva naslednje osnovno pravilo prezračevanja: Svež zrak naj prihaja v bivalne prostore, sobe, od tam naj kot prehodni zrak potuje po hodnikih in stopniščih do servisnih prostorov (kuhinja, kopalnica, WC, utiliti, shramba,…), kjer ves zrak v celoti odvedemo iz stavbe. Takšno kroženje zraka, ki ga strokovno imenujemo kombinacija mešalnega in izpodrivnega prezračevanja, zagotavlja najboljši izkoristek zračnega toka in najustreznejše potovanje zraka od čistih prostorov do t.i. umazanih prostorov, kar pa je tudi logično. Ob načrtovanju nove stanovanjske hiše, še posebej, če bo ta nizkoenergijska ali pasivna stavba, je nam najbolj smotrno načrtovanje centralnega rekuperacijskega prezračevanja. Ta bo v tem primeru najbolj primeren, praktičen in uporaben sistem prezračevanja. Pri takšnem sistemu je potrebna ena sama centralna naprava in razvod cevi do vseh prostorov v hiši. Najboljši sestavni deli napeljave in najboljši aparati ne bodo zadoščali za dobro delujoč prezračevalni sistem. Potrebni so pravilna zasnova, ki upošteva osnovno pravilo prezračevanja, strokovna izvedba in redno menjavanje filtrov. Zato je tak projekt smiselno zaupati preverjenemu ponudniku, ki je specializiran za to področje. Poleg prej omenjenega je pri načrtovanju prezračevalnega sistema potrebno upoštevati, da se sveži zrak dovaja le v bivalne prostore (nad okni) in čim bolj daleč od vrat, dovodi zraka naj bodo vsaj 50 do 60 cm oddaljeni od najbližje stene, odvodi porabljenega zraka so le iz servisnih prostorov (kuhinja, kopalnica, WC, shramba,…), največje količine zavrženega zraka se naj odvajajo iz kuhinje, upošteva se naj zadostno dušenje hrupa v ceveh, ki vodijo do spalnih prostorov, fasadna rešetka z okenci vsaj 10 x 10 cm naj bo vgrajena tako, da kondenzat ne kaplja po fasadi (odkap ali izmaknjen zaključek iz fasade za 1 do 2 cm), notranja vrata naj bodo spodrezana za 7 do 8 mm, elementi za dovod in odvod zraka naj imajo pravilno obliko, naprava pa mora biti ustrezno nastavljena in programirana. Pri načrtovanju in kasnejši uporabi prezračevalnega sistema se glavne napake dogajajo zaradi: vgrajene pregoste mrežice na fasadnih rešetkah (ta se takoj zamaže in zavira prehod zraka), nepravilne razporeditve dovodov in odvodov zraka v prostorih, neustrezne izbire naprave (velikost, oblika, vračanje vlage, hrupnost,…), zaradi prenizke količine odvoda zraka iz kuhinje, vgrajenih odvodov in dovodov po hodnikih in stopniščih, zaradi neustrezno nastavljene naprave in tudi nerednega menjavanja filtrov.
Izdaja gradbenega dovoljenja
Pred izdajo gradbenega dovoljenja je potrebno v celoti plačati komunalni prispevek. Na pristojnem občinskem oddelku nam izdelajo informativni izračun za odmero komunalnega prispevka. Izračunamo si ga lahko tudi sami na spletu. Izračuna se v odvisnosti od površine gradbene parcele, bruto etažne površine objekta in komunalne opremljenosti območja gradnje. Končni izračun se med občinami razlikuje. Prispevek je višji, če je električno ali vodovodno omrežje že na parceli, če je že urejena kanalizacija in javna razsvetljava, cesta asfaltirana, itd. Plačilo komunalnega prispevka je običajno zadnji večji strošek pred gradnjo. Po pridobitvi vseh potrebnih soglasij se celotno projektno dokumentacijo predloži upravnemu organu, ki izda gradbeno dovoljenje. Ob tem je potrebno omeniti, da je v pogostih primerih treba zaradi zahtev upravne enote (odkrite nepravilnosti v projektni dokumentaciji) vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja dopolnjevati. Pomembno je, da pomanjkljivosti v projektni dokumentaciji čim prej odpravimo, saj se le tako celotni postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja ne bo predolgo zavlekel. Ko so projektni pogoji usklajeni, upravna enota takoj izda soglasje na projekt. Hitrost celotnega poteka pridobivanja soglasja je precej odvisna od ene do druge upravne enote. Po izdaji gradbenega dovoljenja na upravno enoto vložimo še vlogo za potrditev pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Po potrditvi, da upravna enota in ministrstvo za okolje in prostor nimata pritožb (8 dni od oddaje popolne vloge), prejmemo pravnomočen sklep izdaje gradbenega dovoljenja. S pravnomočnim gradbenim dovoljenjem v roki bomo lahko pričeli z gradnjo. Najpozneje osem dni pred pričetkom gradnje moramo na pristojni upravni enoti prijaviti začetek gradnje. Prijavi smo dolžni priložiti še projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI), s katero izvajalec dobi strokovna navodila za zakoličenje objekta in izvajanje gradnje.
Zakoličba objekta
Na mestu gradnje je pred njenim pričetkom potrebno še zakoličiti bodoči objekt. Zakoličbo običajno izvede geodetsko podjetje, ki je tudi izdelalo geodetski posnetek obstoječega stanja terena za namen projektiranja, ni pa nujno. Občinsko upravo moramo najpozneje 8 dni pred zakoličenjem obvestiti o kraju in datumu zakoličenja. Pri tem postopku je lahko prisoten tudi predstavnik občine. Izraz zakoličenje pomeni prenos tlorisa in položaja zunanjega oboda načrtovane stavbe iz projektne dokumentacije v naravo. Stavba bo morala stati natančno na mestu, ki je predvideno po projektni dokumentaciji. Pozicijo količkov se prenese na stavbne profile. Stavbni profil predstavlja na vsakem vogalu bodoče stavbe pričvrščene v zemljo tri močnejše količke, visoke nekaj več kot meter od tal. V vodoravni smeri na zunanjo stran količkov so pritrjene deske. Z napeto žico med dvema nasproti si ležečima profiloma se določi lego in debelino zunanjih zidov. Po končanem zakoličenju geometer izdela zakoličbeni načrt in izda zapisnik o zakoličbi.
Vpis stavbe
Ko je stavba dokončno zgrajena, si bomo morali pred vselitvijo v njo pridobiti še uporabno dovoljenje. Ob tem bomo nadzornemu organu predložili projektno dokumentacijo izvedenih del in dokazilo o zanesljivosti objekta. Po sedanjemu gradbenemu zakonu je potrebno pridobiti uporabno dovoljenje za vse stanovanjske stavbe. Ker je pridobljeno uporabno dovoljenje pogoj za določitev hišne številke in priklop elektrike, je pomembno, da so vsa gradbena dela skladno dokončana z izdanim gradbenim dovoljenjem. Z vpisom novogradnje, ki še nima svoje identifikacijske številke, si bomo pridobili hišno številko. Na ta način bomo svojo nepremičnino lahko vpisali v zemljiško knjigo in bo s tem nesporno dokazano naše lastništvo. V primeru večstanovanjske stavbe pa bomo s tem uredili svojo etažno lastnino. Našo nepremičnino, ki bo vpisana v kataster bomo lahko nemoteno prodali, jo menjali z drugo nepremičnino, lahko si bomo pridobili hipotekarni kredit, ipd. V kataster bomo stavbo lahko vpisali le v primeru, da je njeno zemljišče pod stavbo evidentirano v zemljiškem katastru. Če zemljišče ni evidentirano, moramo ob zahtevi za vpis stavbe v kataster vložiti še zahtevo za evidentiranje zemljišča pod to stavbo. Na podlagi elaborata, ki ga izdela geodetsko podjetje ali projektant, geodetska uprava stavbo vpiše v kataster stavb. Pri postopku izdelave elaborata morata geodet in projektant opraviti tudi obravnavo in lastniku stavbe pokazati potek razdelitve delov stavbe s primerjavo poteka v elaboratu in v naravi. Geodetska uprava izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb, če vloga in elaborat izpolnjujeta vse predpisane pogoje. Če vpišemo stavbo brez pridobljenega gradbenega dovoljenja v kataster stavb, omenjena stavba ni legalizirana.
pripravil: M.A.
