Hiša v načrtih
Pri celotnem procesu gradnje lastne hiše je prvi zelo pomemben postopek priprava na gradnjo. Izbira in nakup zemljišča, izdelava projektne dokumentacije in pridobitev vseh dovoljenj kljub poenostavljenim postopkom še vedno predstavljajo dolgotrajen proces, ki zahteva kar nekaj časa in živcev. S pomočjo strokovnjakov bo pot gotovo manj trnova in hitrejša.
Če nimamo takšne sreče, da bi zemljišče podedovali, bomo kot prvo seveda morali izbrati ustrezno parcelo. Slovenija leži v takšnem geografskem področju, da imamo na izbiro res zelo raznovrstna področja za gradnjo hiše. Glede na to se seveda tudi razlikuje cena zemljišča. V večjih mestih in njihovih okolicah bo cena kvadratnega metra površine lahko tudi nekajkrat višja kot v odročnih vaških pokrajinah. Zato se naj kot prvo odločimo v kakšnem okolju sploh želimo živeti. Težko bomo namreč našli parcelo, ki bo blizu mesta in bo hkrati v mirnem odmaknjenem okolju. Če pa že najdemo takšno okolje, pa so običajno to luksuzna področja, ki imajo temu primerno tudi hudo zvišano ceno. Najbolje bo, če najdemo optimalen kompromis med našimi željami in našimi finančnimi zmogljivostmi. Hkrati moramo biti tudi pazljivi, da nas neka nizka cena parcele na hitro ne zavede, saj bo na koncu lahko dražja od neke druge parcele, ki je imela v ponudbi sicer višjo ceno od prej omenjene. Pri izbiri parcele moramo namreč upoštevati vse stroške, ki jih s seboj prinese kupljena parcela. To je strošek priprave terena za gradnjo, komunalna ureditev parcele in dostop do nje.
Dejavniki izbire zemljišča
Lega in okolica parcele je torej gotovo eden izmed najbolj pomembnih adutov za izbiro. Ali je zemljišče na prisojni oziroma osojni legi, je v kotlini, strmini ali na ravnini. Je področje izpostavljeno padavinam, vetru, megli, vlagi, itd. Sonce je za bivanje odločilnega pomena, zato je pomembno, da je stanovanjsko zemljišče soncu dosegljivo čim večji del dneva. Kolikor bolj bo parcela v kotlini, toliko manj časa jo bo sonce dosegal. Če je parcela na strmini, bo sicer potreben obširnejši gradbeni poseg, vendar v primeru, da je ta na sončni legi, se nam bo to dolgoročno obrestovalo. Poleg tega bo tudi pogled na okolico bistveno drugačen kot v kotlini. Ravno pogled na parcelo in iz nje je eden izmed pomembnih argumentov izbire. Kar nekako privilegiran položaj ima tista gradbena parcela, s katere je lep in širok pogled na naravo ali tudi urbano okolje. Nasproten učinek ima parcela, ki je v neposredni bližini visokega gospodarskega ali poslovnega objekta, prometne infrastrukture, ipd. Poleg oviranja sončnih žarkov povzroča takšna pozicija tudi nenehen občutek utesnjenosti. Na parceli naj tudi preverimo, če v bližini ali celo čez njo ne poteka daljnovod. Oglejmo si tudi morebitno sosednje nezazidljivo ali kmetijsko zemljišče, ki bi nas kasneje lahko motilo z bodočim industrijskim objektom, delavnico, hlevom, gnojiščem, ipd. Pozorni naj bomo tudi na to, da ni parcela na ogroženem poplavnem ali plazovitem območju. Če je v bližini potok, naj preverimo, da ta ob obilnejših padavinah nevarno ne naraste ali da na površje bruhne podtalnica. Moteč dejavnik pri izbiri parcele je lahko tudi prisotnost hrupa. Njega povzročajo različni viri. Tako je na primer lahko vzrok bližina prometne ceste, tovarne, gostinskega lokala, različnih prireditvenih prostorov in podobno. Ob tem je pomembno, da si parcelo ogledamo ob različnih dnevih in času, saj bomo le tako dejansko prepoznali morebitne moteče dejavnike. Hrup nam sicer ob ogledih ali pričetku gradnje še ne bo tako hudo moteč, vendar nas bo s časom pričel vse bolj motiti. Ob tem si moramo seveda vzeti v zakup, da če bomo izbirali urbano okolje, bo hrup več ali manj prisoten. Cena zemljišča je precej odvisna od njegove dostopnosti. Obvezno se naj pozanimamo ali dovozna pot na zemljišče poteka preko sosedove parcele, oziroma ali je sploh vrisana v zemljiško knjigo. V marsikaterem primeru se ravno zaradi dovozne poti zakomplicira cel gradbeni postopek. Dovozna cesta do parcele je lahko javna ali privatna. V primeru, da je cesta privatna, se naj pozanimamo ali ima parcela v zemljiški knjigi vpisano služnost za dostop. Pri privatni cesti je nadalje tudi pomembno kdo je bo vzdrževal in plužil sneg. Bo te stroške kril lastnik ali mi kot uporabnik poti? V takšnem primeru moramo predvideti tudi možnost sporov med lastnikom ceste in uporabnikom poti. Rešitev tega je lahko naš morebiten nakup dovozne ceste, kar pa seveda podraži celotno investicijo v gradbeno parcelo. Bližina šole, vrtca, delovnega mesta, trgovine z živili, pošte, banke, avtomobilske ceste, železniške ali avtobusne postaje je gotovo med najbolj pomembnimi argumenti za lagodno življenje. Pomembno vlogo igra tudi komunalna opremljenost zemljišča. To pomeni ali je na parceli možnost takojšnje priključitve elektrike, vodovoda, mogoče celo kanalizacije in plina. Hkrati naj vemo, da v kolikor ima parcela več omenjenih možnosti, toliko bolj se njena cena zvišuje.
Postopek nakupa zemljišča
S preverjanjem obstoječe dokumentacije in z zbiranjem preostale dokumentacije za začetek gradnje lahko pričnemo, ko si dovolj ogledamo gradbeno parcelo, ki bi nam ugajala. Kot prvo si naj pridobimo zemljiško-knjižni izpisek za parcelo. Izpisek naj bo čim novejšega datuma. Njega lahko pridobimo brezplačno na spletni strani zemljiške knjige. Natančno moramo preveriti vso dokumentacijo, ki zajema vpogled v pravno stanje zemljišča, pri čemer pa je potrebno poznavanje zakonodaje in je za to potrebno kar nekaj časa. Glede na to, da za večino izmed nas nakup stavbnega zemljišča predstavlja življenjsko naložbo, bo postopek izpeljave posla zagotovo bolj varen preko nepremičninske agencije, ki bo s svojim znanjem in izkušnjami vsekakor bolj zanesljivo preverila ali je zemljišče pravno neoporečno. Agencija lahko za nas pripravi in uredi vse potrebne dokumente za izvedbo nepremičninskega posla, kar nam prihrani veliko časa. Ob tem pa moramo vedeti, da vsak nepremičninski agent ni tudi nujno zaupanja vreden. Informacije iz prve roke o ustreznosti določene nepremičninske agencije si lahko pridobimo od sorodnikov in znancev, ki imajo že morebitne izkušnje z njo. Mnenja o agenciji preiščimo tudi v medijih in na spletu. Ustrezno strokovnost agencije bodo odražali že njeni nepremičninski oglasi, ki naj bi bili podkrepljeni z jasnimi fotografijami zemljišča, natančnim opisom in kontaktnimi podatki. Preverimo naj še ali agent sploh ima licenco za nepremičninsko posredovanje. Pomemben kriterij pri izbiri nepremičninskega posrednika je tudi njegova odzivnost. Če se nam agent ne javlja na telefonske klice oziroma nas ne pokliče nazaj v zglednem času, je to že znak, da mu ni kaj mar za svoje stranke. Poleg tega je še pomembno, da je agent prilagodljiv, kateri nam bo znal prisluhniti, saj bo le tako lahko v celoti prepoznal vse naše želje ter jih na najboljši način poskušal izpolniti. Nepremičninska agencija za svojo storitev zaračuna provizijo, ki glede na zakonodajo ne sme presegati 4% vrednosti posla. Po zakonu provizijo plača tisti, ki je njo najel (kupec ali prodajalec). Pri preverjanju dokumentacije izbranega zemljišča je vsekakor potrebno v zemljiškoknjižnem izpisku pregledati ali parcelo bremenijo dolgovi, hipoteke, ipd. V primeru kakršnekoli obremenitve parcele se naj pred njenim nakupom posvetujmo z ustreznim strokovnjakom. Preverimo naj tudi ali obstajajo kakšne služnosti na parceli oziroma ali ima neka tretja oseba pravico do prehoda čez parcelo, dovoza ali parkiranja na njo, polaganja kablov po njej, ipd. Vsekakor moramo ugotoviti dejanskega lastnika parcele, oziroma ali je lastnikov več in koliko jih je. V občinskem prostorskem aktu naj preverimo ali je parcela v resnici stavbno zemljišče. V lokacijski informaciji lahko ugotovimo parametre bodoče gradnje, oziroma namensko rabo zemljišča, maksimalen faktor pozidanosti parcele, razdalje odmikov od sosednjih parcel in javnih površin ter možnost dostopa s parcele na javno cesto. Iz teh podatkov bomo lahko ugotovili kakšno obliko stavbe sploh lahko zgradimo na izbrani parceli. Če želimo, da bo naša parcela tudi v bodoče na samem in brez stanujočih bližnjih sosedov, naj preverimo tudi plan pozidave občine. Iz njega bomo izvedeli ali občina v bodoče namerava sosednjim parcelam omogočiti dodatno pozidavo. Pred nakupom naj ima izbrana parcela tudi urejene meje, kar pomeni, da so le-te tudi evidentirane v zemljiškem katastru. Koordinate katastrskih točk morajo biti natančno določene. Z urejenimi in označenimi mejami bomo točno vedeli katero področje zemljišča smo kupili oziroma kje natančno so njegove meje. V primeru, da lastnik nima urejenih meja, se poskušajmo z njim dogovoriti, da naroči geodeta, ki bo zakoličil meje in sprožil postopek ureditve meja. V kolikor je z dokumenti vse v redu in se s prodajalcem dogovorimo o višini cene zemljišča, sledi sestava kupoprodajne pogodbe in njena overitev pri notarju. V kupoprodajni pogodbi naj bodo podatki o parceli enaki kot so napisani v zemljiški knjigi. Ob tem naj preverimo številko parcele, katastrsko občino, površino zemljišča, imena sedanjih lastnikov, naslove, dogovorjeno ceno parcele in način plačila kupnine, ipd. Priporočljivo je, da pripravo pogodbe prepustimo pravnemu strokovnjaku, ki bo vedel katere vse določbe je potrebno vključiti v njo, da bo nakup zemljišča varen za nas kot kupca. Obojestransko podpisana kupoprodajna pogodba o nakupu parcele obvezno potrebuje notarsko overitev. Stroške overitve podpisa na pogodbi običajno nosi prodajalec, stroške vpisa v zemljiško knjigo pa mi kot kupec. S končanim nakupom zemljišča sledi vpis v zemljiško knjigo. Šele po vpisu v njo bomo postali dejanski lastnik kupljenega zemljišča. Od leta 2011 je v večini primerov možno podati vpis v zemljiško knjigo le še preko notarja oziroma po elektronski poti. Če bomo vpis v zemljiško knjigo opravili sami, brez pomoči notarja, se moramo najprej registrirati na spletni strani e-vložišča. Za registracijo bomo potrebovali kupoprodajno pogodbo in digitalno potrdilo, katerega si pridobimo na upravni enoti.
Pot do projektne dokumentacije
Kljub poenostavljenemu pravilniku o projektni dokumentaciji nam bo zbiranje vseh potrebnih dokumentov vzelo veliko časa, živcev in tudi denarja. S fizično gradnjo hiše lahko pričnemo šele po prejetju sklepa o pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Zaradi tega je priporočljiv najem pooblaščenega strokovnjaka kot je gradbeni inženir ali projektantsko podjetje, ki namesto nas preskrbi vso zahtevano gradbeno dokumentacijo. Zakonodaja sicer dopušča, da lahko sami nastopimo kot vložnik posameznih delov projekta, vendar moramo za izdelavo najeti projektantski ali arhitekturni biro oziroma gradbeni inženiring. Priporočljivo je, da izberemo takšnega izvajalca, ki izvede kompleten projekt in nam tako preskrbi vse potrebne dokumente. Naša naloga je le, da mu zaupamo in izrazimo svoje želje glede gradnje hiše. Celoten postopek pridobivanja projektne dokumentacije traja nekaj mesecev. Celotna projektna dokumentacija je precej obsežna mapa, v kateri so številni načrti, soglasja, sklepi in podobni dokumenti. Projektant izdela projektno dokumentacijo za gradnjo hiše po vnaprej znanem zaporedju. Pri izvedbi celotne dokumentacije mora projektant arhitekt obvezno sodelovati z mnogimi drugimi strokovnjaki iz različnih področij. Za statično stabilnost objekta je odgovoren gradbeni inženir, strojne instalacije načrtuje inženir strojništva, električne instalacije pa inženir elektrotehnike. Posamezni projekti pa se morajo ujemati oziroma biti med seboj usklajeni. Sedanji pravilnik o projektni dokumentaciji več ne predpisuje obvezne pridobitve lokacijske informacije, prav tako tudi ni obvezna pri postavitvi pomožnega objekta, jo pa priporoča, saj ta predstavlja pomemben zbirek informacij, povezanih z nameravano gradnjo.
Nova gradbena zakonodaja
Sredi lanskega leta je prišel v uporabo novi gradbeni zakon. Le-ta prinaša kar nekaj sprememb pri pridobivanju uporabnega dovoljenja in legalizaciji. Novi zakon naj bi sicer le nadgradil dosedanje uveljavljene postopke s ciljem manjše birokracije na poti do pridobitve gradbenega dovoljenja ter poenostavitve in hitrejših postopkov umeščanja v prostor in graditve objektov. Po novem naj bi gradbeni zakon združil vse doslej ločene postopke izdajanj soglasij v en sam postopek in v enotno gradbeno dovoljenje. Zakon delno spreminja in dopolnjuje postopek izdaje gradbenega dovoljenja, postopek izdaje uporabnega dovoljenja pa naj bi bil bistveno poenostavljen. Z novim zakonom naj bi bila omogočena možnost pridobitve gradbenega dovoljenja že v roku 30-tih dneh, kar pa velja v primeru, če ima investitor vso potrebno dokumentacijo in dokazila o pravici graditve, kot tudi, da nihče od stranskih udeležencev gradnje temu ne nasprotuje. Izdaja dovoljenja že v 30-tih dneh je mogoča po skrajšanem ugotovitvenem postopku, kjer upravna enota nič več ne preverja skladnost s prostorskim aktom, ampak upošteva mnenje občine. Obravnava dovoljenja se naj bi sedajo vršila prek spletnih državnih portalov eProstor in eGraditev. Po novem je možno z gradnjo objekta, ki ne potrebuje okoljske presoje, pričeti že na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja in ne šele s pravnomočnim dovoljenjem. S prejšnjim zakonom je bil pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja plačilo komunalnega prispevka. Z novim zakonom to plačilo ni več pogoj za pridobitev dovoljenja, ampak se ta znesek plačila odmeri pred začetkom gradnje. Ta določba se bo sicer pričela uporabljati šele po uvedbi digitalnega poslovanja, kar naj bi se zgodilo v letu 2024. Za pridobitev uporabnega dovoljenja za enostanovanjsko stavbo novi zakon poenostavlja postopke s potrebnimi manjšimi obsegi prilog. Po novem ni več potrebno priložiti dokazila o zanesljivosti. Je pa za to potrebna izjava nadzornika gradnje, da je bila ta skladna s projektno dokumentacijo. Novost je tudi ta, da za pridobitev uporabnega dovoljenja ni več pogoj izdelana fasada na objektu, ki pa sicer mora biti izvedena v naslednjih treh letih. S tem je torej omogočena vselitev v hišo, še preden je izdelana fasada na njej. Prenovljen zakon uvaja tudi nov pojem »manjša rekonstrukcija objekta«. Do sedaj je za vse rekonstrukcije objekta bila potrebna pridobitev gradbenega dovoljenja. Po novem pa za manjše rekonstrukcije gradbeno dovoljenje ni več potrebno. Za manjšo rekonstrukcijo se šteje zamenjava konstrukcijskih elementov ostrešja ter dograditev odprtih stopnišč in dvigal. Ob izvedbi takšne rekonstrukcije je potrebno vložiti le prijavo začetka gradnje. Za enostanovanjske hiše, ki so bile z gradbenim dovoljenjem zgrajene pred 1.6.2018, zanje ni bilo predpisano uporabno dovoljenje. Novi zakon za njih uvaja samodejno uporabno dovoljenje. To velja tudi za hiše v okviru dopustnih manjših odstopanj, s pogojem, da so evidentirane in zanje ne bil izrečen inšpekcijski ukrep. V primeru naravne in druge nesreče kot je na primer požar, za gradbena dela, ki so nujna za zmanjšanje ali odpravo posledic takšne nesreče, zadostuje le prijava začetka gradnje. Spremenjena gradbena zakonodaja prinaša tudi možnost legalizacije neproblematične nedovoljene gradnje. Za objekt, ki je bil zgrajen pred letom 1998, je mogoče pridobiti dovoljenje za objekt daljšega obstoja. Lastnik v ta namen mora plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Mlajši objekt, ki je bil zgrajen do uveljavitve zakona, je sedaj mogoče legalizirati po postopkih, ki so veljali v času gradnje.
Geodetski načrt
Vsak gradbeni poseg v prostor se začne s projektom, katerega podlaga je geodetski načrt. Ta je eden od osnovnih začetnih postavk za izdelavo projektne dokumentacije in lokacijskega načrta. Pravilnik o geodetskem načrtu določa njegovo vsebino, načrt izdelave in uporabo. Geodetski načrt sestavljata grafični prikaz geodetskega načrta in certifikat geodetskega načrta. V načrtu morajo biti navedeni vsi podatki o fizičnih strukturah in pojavih na zemeljskem površju. Med njih se štejejo podatki o reliefu, stavbah, vodah, rabi zemljišč, rastlinstvu, prometni, energetski in komunalni infrastrukturi, podatki o zemljiških parcelah, administrativne meje in geodetske točke. Načrt mora biti izdelan za območje najmanj 25 metrov od skrajnih robov predvidenega objekta. Za stavbe mora biti izdelan z natančnostjo, ki ustreza merilu najmanj 1:1000. Geodetski načrt je lahko izdelan v digitalni in/ali analogni obliki. Analogna oblika je izključno izris na papirju. Odvisno od namena uporabe je lahko geodetski načrt izdelan v 2D ali 3D obliki. Le geodetsko podjetje, ki izpolnjuje pogoje po zakonu o geodetski dejavnosti in ima po uredbi o določitvi seznama del na področju geodetske dejavnosti imenovanega odgovornega geodeta, lahko izdela geodetski načrt. Geodetski načrt se lahko uporablja le za namen, za katerega je bil ta izdelan in je naveden na certifikatu geodetskega načrta, kajti za drug namen je potrebno izdelati novega. Ob tem je za nas pomembna izbira dovolj kakovostnega oziroma usposobljenega geodeta, saj se kakovost izdelanih geodetskih načrtov in čas njihove izdelave od enega do drugega geodeta precej razlikuje. Nekateri ga izdelajo že v roku dveh tednov, nekatere pa lahko čakamo tudi mesec ali več. Vsekakor je kvalitetno izdelan geodetski načrt predpogoj za dobro izdelano projektno dokumentacijo in je osnova za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Izbranemu geodetu najprej pojasnimo naše zahteve in želje, nato pa nam on svetuje pri izbiri najbolj primerne rešitve, sporoči rok izdelave geodetskega načrta in oceni tudi stroške v zvezi s tem. Geodet zatem na našem zemljišču bodoče gradnje posname vse obstoječe objekte in komunalne vode ter iz virov podatkov kot so geodetska izmera, zemljiško katastrski podatki in podatki o gospodarski javni infrastrukturi izdela geodetski načrt. Če so podatki različnih vsebin glede na položaj neusklajeni, je potrebno ob izdelavi geodetskega načrta te podatke uskladiti. Tudi, če so podatki o mejah zemljiških parcel nenatančni, geodet meje skladno s predpisi uredi še pred prikazom mej zemljiških parcel v grafičnem prikazu. Certifikat geodetskega načrta, ki mora biti obvezno priložen k geodetskem načrtu, vsebuje osnovne informacije o naročniku in izdelovalcu geodetskega načrta, o natančnosti, viru in času zajema ali pridobitve podatkov ter o pogojih za uporabo geodetskega načrta. Sedaj mora certifikat vsebovati tudi s kakšno natančnostjo je bila posneta GPS točka in kam je transformirana. Certifikat podpiše odgovorni geodet in s tem potrdi, da je geodetski načrt izdelan v skladu s predpisi in z zahtevami naročnika.
Sestava projektne dokumentacije
Sedanja projektna dokumentacija je razdeljena na 4 glavne dele. To so projektna dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev, projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, projektna dokumentacija za izvedbo gradnje, projektna dokumentacija za odstranitev in projektna dokumentacija izvedenih del. Projektna dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev je namenjena pridobitvi projektnih pogojev in soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev. Ti so v nadaljevanju sestavni del vodilne mape projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja. Projektantu poskušamo čim bolj natančno razložiti svoje želje in pričakovanja v zvezi z velikostjo in obliko objekta, ter tudi notranjih prostorov. Projektant naj nam razloži katere naše želje je dejansko mogoče uresničiti v idejni zasnovi in pozneje tudi v arhitekturnem načrtu. Na podlagi projektne dokumentacije za pridobitev projektnih in drugih pogojev se od pooblaščenih upravljalcev javnega vodovodnega in elektro omrežja pridobi soglasja za priključitev električne in strojne inštalacije. Podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, splošne podatke o objektu in lokacijske prikaze vsebuje projektna dokumentacija za pridobitev projektnih in drugih pogojev. Na podlagi geodetskega načrta se izdelajo lokacijski prikazi. Ti vsebujejo prikaz zemljišča za gradnjo in prikaz objekta na stiku z zemljiščem, navedene gabarite, prikaz prometnih in funkcionalnih površin (dostopi, dovozi, parkirišča), prikaz priključitve objekta na gospodarsko javno infrastrukturo in prikaz varstvenih območij. Osnovni dokument za izdajo gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, ki je namenjena pridobitvi gradbenega dovoljenja v postopku na upravni enoti. Ta dokumentacija vsebuje vse informacije o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektih, tehnično poročilo in grafične prikaze. Na podlagi teh podatkov se pristojni mnenjedajalec opredeli glede skladnosti dokumentacije s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj, ter določi pogoje za izdelavo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje in uporabo objekta, upravni organ pa odloči o izpolnjevanju pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Tehnično poročilo v okviru omenjene dokumentacije vsebuje opise gradnje in njenih značilnosti, skladnosti gradnje s prostorskimi akti in pridobljenimi projektnimi ter drugimi pogoji, pričakovanih vplivov gradnje na neposredno okolico, izsledke predhodnih raziskav in drugih vsebin, ki so podlaga za izdajo mnenj. Lokacijski prikazi in tehnični prikazi so razdeljeni v grafičnem prikazu projektne dokumentacije. Situacija obstoječega stanja, gradbena in ureditvena situacija, prikaz komunalne oskrbe objekta, regulacijske črte prostorskega akta (gradbene meje in linije), varstvena območja, gradbena parcela stavbe z navedbo njene površine, objekti na stiku z zemljiščem, zazidana površina z navedbo njenih gabaritov, utrjene prometne in druge funkcionalne površine, zelene površine, območje gradbišča, utrjene odprte bivalne površine, tridimenzionalni prikaz osnovnih gabaritov objekta, obseg izkopov oz. podatki o gradbeni jami, prikaz komunalne oskrbe objekta in priključitev objekta na gospodarsko javno infrastrukturo so navedeni v lokacijskih prikazih. Zasnove tlorisov vseh etaž z osnovnimi podatki o velikosti in namenu prostorov, karakteristični prerezi, prikazi fasad objekta, pregledna situacija, gradbena situacija ali zasnova tlorisov vseh objektov in površin, pogledi in tridimenzionalni prikazi osnovnih gabaritov objekta so navedeni v tehničnih prikazih. Omenjeni podatki so izrisani v merilih 1:100, 1:200, 1:500 do 1:2000. Nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija za izvedbo gradnje, ki je namenjen gradnji objekta. Ta vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme, telekomunikacijskih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Na podlagi tega projekta imamo določen izbor potrebnih materialov in načina izvedbe. Služi kot podlaga za sklenitev pogodbe z izvajalcem, ki na podlagi popisa opredeli vse stroške materiala in dela izvajalcev ter določi čas poteka gradnje. Projektna dokumentacija izvedenih del je namenjena pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in vzdrževanju objekta. Ta dokumentacija prikazuje odstopanja od projektne dokumentacije, ki je bila sestavni del gradbenega dovoljenja, in od dokumentacije, ki je bila priložena prijavi začetka gradnje, na način, ki omogoča jasno prepoznavnost spremenjenih delov ali lastnosti objekta.
Projektiranje elektroinštalacije
Čeprav projektiranje inštalacij cenovno predstavlja le majhen delež investicije, pa je le-to ena ključnih faz v procesu graditve vsakega objekta, ki lahko odločilno vpliva na višino celotne investicije ter tudi na stroške obratovanja in vzdrževanja bodočega objekta. Pri novogradnji je še posebno pozornost potrebno nameniti projektiranju elektroinštalacij. Veliko je namreč primerov, ko uporabniki šele po vselitvi v objekt ugotovijo, da je vgrajenih premalo vtičnic in stikal ali so ti nameščeni na nepravih mestih. Že v fazi projektiranja naj vsekakor predvidimo bodočo napeljavo za protivlomni in požarni alarm, senzor za CO2 v primeru vgrajenega kamina, napeljavo klimatizacije ali ventilacije, napeljavo za zvonec in zunanjo razsvetljavo, napeljavo za električna dvižna vrata, ipd. Dovolj kvalitetno projektiranje električnih inštalacij v kombinaciji z njihovo dosledno izvedbo nam bo zagotavljalo varnost uporabe inštalacij in energijsko učinkovitost objekta. Hkrati pa se bomo s tem v prihodnosti vsaj po večini izognili dodatnim stroškom adaptacij električnega sistema. Še pred pričetkom projektiranja elektroinštalacij morata projektant in investitor medsebojno uskladiti glede zahtev in pozicij električnih priključkov in razsvetljave. Projektant mora biti seznanjen katere porabnike električne energije bo investitor uporabljal v objektu. Le na podlagi tega lahko projektant predvidi potrebno električno moč, razsvetljavo ter luči, število in pozicijo vtičnic ter fiksnih priključkov, stikal in morebitnih senzorjev gibanja. Po evropski zakonodaji mora biti vsaka novogradnja priključena preko podzemnega nizkonapetostnega (NN) dovoda. Nadzemni vod je ob tem dovoljen le izjemoma. Načrt NN dovoda zajema izdelavo tehničnega poročila enopolne sheme, izris postavitve merilne priključne omare in pripadajočih elementov v elektro omari, ter križanje drugih vodov z NN vodom. Izdajo odločbe za priključitev objekta na distribucijo elektro distributerji pogojujejo z načrtom PZI za nizkonapetostni dovod. V pogojih podajo način priključitve in zahteve, katere je potrebno izpolnjevati, da se zadosti ustreznim predpisom. Že kar obvezen del projektiranja elektroinštalacij v sedanji novogradnji je načrtovanje komunikacijskih sistemov. Med njih se štejejo spletna povezava, telefon, televizija, alarm, kontrola pristopa, govorne naprave, računalniške mreže, upravljanje in krmiljenje luči in strojnih naprav z mikroprocesorji ter multimedijski sistemi. Nenehen razvoj sodobnih tehnologij, novih izdelkov, tehnološke opreme, ipd. ter na drugi strani spremembe zakonodaje, novi predpisi, pravilniki in standardi zahtevajo od projektantov stalno strokovno izobraževanje ter spremljanje tehnoloških novosti.
Arhitekturni načrt
Ob izbiri arhitekturnega načrta hiše lahko izbiramo med tipskim projektom in individualnim po naši želji. Projektanti večinoma izdelujejo projekte po naročilu, nekateri pa ponujajo tudi tipske načrte hiš. Slednji so cenejši, saj so izdelani za večkratno prodajo. Z izbiro tovrstnega načrta je prednost ne samo v ceni ampak tudi v časovnem prihranku. S tem odpadejo tudi skrbi z usklajevanjem naših želja s projektantom. Individualen arhitekturni načrt je sicer dražji, vendar inovativen in ustvarjen maksimalno po naših željah. V preteklosti se je že večkrat zgodilo, da so se investitorji ob postopku gradnje precej oddaljili od smernic arhitekturnega načrta, kljub temu, da je to zakonodaja prepovedovala in je povrhu tega še zelo nevarno zaradi statičnih zakonov. Vsekakor moramo pri izbiri načrta dobro razmisliti kakšno velikost in obliko objekta si želimo, in kakšna razporeditev prostorov naj bi bila. Ob tem pa naj tudi upoštevamo konfiguracijo terena in stopnjo dopustnega posega v okoljski prostor.
Pridobitev gradbenega dovoljenja
Ko imamo pripravljeno vso potrebno projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, na pristojno upravno enoto vložimo vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja. Pred tem moramo še plačati komunalni prispevek in upravne takse za izdajo gradbenega dovoljenja. Strošek plačila komunalnega prispevka je lahko kar precej visok. Višina zneska je odvisna od bruto tlorisne površine stavbe, površine stavbnega zemljišča, namembnosti stavbe in opremljenosti zemljišča s komunalno infrastrukturo. Najpozneje v 15-tih dneh od prejema popolne vloge nam mora pristojni občinski urad izdati odločbo o višini komunalnega prispevka in o tem obvestiti pristojno upravno enoto. Na koncu celotnega postopka upravnemu organu predložimo projektno dokumentacijo. K pravilno izpolnjeni in podpisani vlogi priložimo dva izvoda projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, mnenja vseh pristojnih mnenjedajalcev ki zajema vsaj mnenje občine o skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti in mnenje o minimalni komunalni opremljenosti, če novogradnja ne bo grajena v varovalnem območju, ter dokazilo o pravici gradnje, če ta še ni vpisana v zemljiško knjigo. Na podlagi tega nam mora pristojna upravna enota izdati gradbeno dovoljenje v dveh mesecih. Če je potrebno dodatno usklajevanje z mnenjedajalci ali nadomeščanje mnenj, se postopek lahko podaljša za en mesec. Žal se v praksi pogosto dogaja, da se postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja zaplete ravno pri občinski upravni enoti. Zaradi birokracije ali nestrokovnosti posameznikov na upravnih enotah se s tem pot do pridobitve gradbenega dovoljenja lahko v realnosti žal precej podaljša. Po osmih dneh od izdaje gradbenega dovoljenja to postane pravnomočno. Najpozneje v petih letih od izdaje gradbenega dovoljenja pa moramo začeti z gradnjo hiše oziroma vložiti prijavo za začetek gradnje.
Zakoličba objekta
Na mestu gradnje je pred njenim pričetkom potrebno še zakoličiti bodoči objekt. Zakoličbo običajno izvede geodetsko podjetje, ki je tudi izdelalo geodetski posnetek obstoječega stanja terena za namen projektiranja, ni pa nujno. Občinsko upravo moramo najpozneje 8 dni pred zakoličenjem obvestiti o kraju in datumu zakoličenja. Pri tem postopku je lahko prisoten tudi predstavnik občine. Izraz zakoličenje pomeni prenos tlorisa in položaja zunanjega oboda načrtovane stavbe iz projektne dokumentacije v naravo. Stavba bo morala stati natančno na mestu, ki je predvideno po projektni dokumentaciji. Pozicijo količkov se prenese na stavbne profile. Stavbni profil predstavlja na vsakem vogalu bodoče stavbe pričvrščene v zemljo tri močnejše količke, visoke nekaj več kot meter od tal. V vodoravni smeri na zunanjo stran količkov so pritrjene deske. Z napeto žico med dvema nasproti si ležečima profiloma se določi lego in debelino zunanjih zidov. Po končanem zakoličenju geometer izdela zakoličbeni načrt in izda zapisnik o zakoličbi.
pripravil: M.A.
