Načrtovanje hiše
Postopek pridobivanja dokumentacije
S preverjanjem obstoječe dokumentacije in z zbiranjem preostale dokumentacije za začetek gradnje lahko pričnemo, ko si dovolj ogledamo gradbeno parcelo, ki bi nam ugajala. Natančno moramo preveriti vso dokumentacijo, ki zajema vpogled v pravno stanje zemljišča, pri čemer pa je potrebno poznavanje zakonodaje in je za to potrebno kar nekaj časa. Velikokrat je najboljša poteza, da namesto nas to opravi pooblaščeno podjetje, ki poleg preverjanja izdela kupoprodajno pogodbo in nam s tem pomaga, da se izognemo morebitnim zapletom ter posledično do hitrejše pridobitve lastništva zemljišča. Pregledati je potrebno tudi pod kakšno kategorijo je zemljišče vpisano v zemljiško knjigo, ali parcelo bremenijo dolgovi, hipoteke ali najemi. Vsekakor se mora ugotovi dejanskega lastnika parcele, oziroma ali je lastnikov več in koliko jih je. V kolikor je z dokumenti vse v redu, sledi sestava kupoprodajne pogodbe in njena overitev pri notarju. S končanim nakupom zemljišča sledi vpis v zemljiško knjigo. Ta od leta 2011 poteka le še elektronsko. Če bomo vpis v zemljiško knjigo opravili sami, brez pomoči odvetnika, notarja ali nepremičninske agencije, se moramo najprej registrirati na spletni strani e-vložišča. Za registracijo bomo potrebovali kupoprodajno pogodbo in digitalno potrdilo, katerega si pridobimo na upravni enoti. Kljub poenostavljenemu pravilniku o projektni dokumentaciji nam bo zbiranje vseh potrebnih dokumentov vzelo veliko časa, živcev in tudi denarja. S fizično gradnjo hiše lahko pričnemo šele po prejetju sklepa o pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Zaradi tega je priporočljiv najem pooblaščenega strokovnjaka, kot je gradbeni inženir ali projektantsko podjetje, ki namesto nas preskrbi vso zahtevano gradbeno dokumentacijo. Zakonodaja sicer dopušča, da lahko sami nastopimo kot vložnik posameznih delov projekta, vendar moramo za izdelavo najeti projektantski ali arhitekturni biro oziroma gradbeni inženiring. Priporočljivo je, da izberemo takšnega izvajalca, ki izvede kompleten projekt in nam tako preskrbi vse potrebne dokumente. Naša naloga je le, da mu zaupamo in izrazimo svoje želje glede gradnje hiše. Celoten postopek pridobivanja projektne dokumentacije traja nekaj mesecev. Celotna projektna dokumentacija je precej obsežna mapa, v kateri so številni načrti, soglasja, sklepi in podobni dokumenti.
Geodetski načrt
Vsak gradbeni poseg v prostor se začne s projektom, katerega podlaga je geodetski načrt. Ta je eden od osnovnih začetnih postavk za izdelavo projektne dokumentacije in lokacijskega načrta. Pravilnik o geodetskem načrtu določa njegovo vsebino, načrt izdelave in uporabo. Geodetski načrt sestavljata grafični prikaz geodetskega načrta in certifikat geodetskega načrta. V načrtu morajo biti navedeni vsi podatki o fizičnih strukturah in pojavih na zemeljskem površju. Med njih se štejejo podatki o reliefu, stavbah, vodah, rabi zemljišč, rastlinstvu, prometni, energetski in komunalni infrastrukturi, podatki o zemljiških parcelah, administrativne meje in geodetske točke. Načrt mora biti izdelan za območje najmanj 25 metrov od skrajnih robov predvidenega objekta. Za stavbe mora biti izdelan z natančnostjo, ki ustreza merilu najmanj 1:1000. Geodetski načrt je lahko izdelan v digitalni in/ali analogni obliki. Analogna oblika je izključno izris na papirju. Odvisno od namena uporabe je lahko geodetski načrt izdelan v 2D ali 3D obliki. Le geodetsko podjetje, ki izpolnjuje pogoje po zakonu o geodetski dejavnosti in ki ima po uredbi o določitvi seznama del na področju geodetske dejavnosti imenovanega odgovornega geodeta, lahko izdela geodetski načrt. Geodetski načrt se lahko uporablja le za namen, za katerega je bil ta izdelan in ki je naveden na certifikatu geodetskega načrta, kajti za drug namen je potrebno izdelati novega. Ob tem je za nas pomembna izbira dovolj kakovostnega oziroma usposobljenega geodeta, saj se kakovost izdelanih geodetskih načrtov in čas njihove izdelave od enega do drugega geodeta precej razlikuje. Nekateri ga izdelajo že v roku dveh tednov, nekatere pa lahko čakamo tudi mesec ali več. Vsekakor je kvalitetno izdelan geodetski načrt predpogoj za dobro izdelano projektno dokumentacijo in je osnova za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Izbranemu geodetu najprej pojasnimo naše zahteve in želje, nato pa nam on svetuje pri izbiri najbolj primerne rešitve, sporoči rok izdelave geodetskega načrta in oceni tudi stroške v zvezi s tem. Geodet zatem na našem zemljišču bodoče gradnje posname vse obstoječe objekte in komunalne vode ter iz virov podatkov kot so geodetska izmera, zemljiško katastrski podatki in podatki o gospodarski javni infrastrukturi izdela geodetski načrt. Če so podatki različnih vsebin glede na položaj neusklajeni, je potrebno ob izdelavi geodetskega načrta te podatke uskladiti. Tudi, če so podatki o mejah zemljiških parcel nenatančni, geodet meje skladno s predpisi uredi še pred prikazom mej zemljiških parcel v grafičnem prikazu. Certifikat geodetskega načrta, ki mora biti obvezno priložen k geodetskem načrtu, vsebuje osnovne informacije o naročniku in izdelovalcu geodetskega načrta, o natančnosti, viru in času zajema ali pridobitve podatkov ter o pogojih za uporabo geodetskega načrta. Sedaj mora certifikat vsebovati tudi s kakšno natančnostjo je bila posneta GPS točka in kam je transformirana. Certifikat podpiše odgovorni geodet in s tem potrdi, da je geodetski načrt izdelan v skladu s predpisi in z zahtevami naročnika.
Sestavni deli projektne dokumentacije
Idejna zasnova
IDZ je namenjena pridobitvi projektnih pogojev in soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev. Projektantu predstavimo kakšno obliko in velikost stavbe, kot tudi oblike in velikosti notranjih prostorov bi želeli. Projektant nam pojasni v kakšni meri se je z idejno zasnovo in pozneje tudi v arhitekturnem načrtu čim bolj možno približati naši ideji. Idejna zasnova je tudi podlaga za pridobitev soglasij za priključitev električne in strojne inštalacije od pooblaščenih javnih upravljalcev.
Idejni projekt
IDP predstavlja arhitekturno rešitev objekta, ki nastane kot rezultat naravnih danosti zemljišča, upoštevanja želja investitorja in zahtev iz prostorskih aktov na posameznem območju. Vključuje oblikovno in funkcionalno rešitev objekta in služi kot osnova za PGD projekt.
Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja
PGD je osnovni dokument namenjen pridobitvi gradbenega dovoljenja. Vsebuje vodilno mapo, načrte in elaborate. Sestavni deli vodilne mape so lokacijski podatki, izkazi in kopije pridobljenih soglasij. Pri enostanovanjske hiše predložimo le načrt arhitekture stavbe v merilu 1:100. Med zahtevanimi elaborati predložimo geodetski načrt, zasnovo požarne varnosti in elaborat gradbene fizike.
Projekt za izvedbo
PZI je nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja in je namenjen gradnji objekta. Ta vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme, telekomunikacijskih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Na podlagi tega projekta imamo določen izbor potrebnih materialov in načina izvedbe. Služi kot podlaga za sklenitev pogodbe z izvajalcem, ki na podlagi popisa opredeli vse stroške materiala in dela izvajalcev ter določi čas poteka gradnje.
Tipski ali individualen načrta
Ob izbiri arhitekturnega načrta hiše lahko izbiramo med tipskim projektom in individualnim po naši želji. Projekt po naročilu projektanti večinoma izdelujejo, nekateri pa ponujajo tudi tipske načrte hiš. Slednji so cenejši, saj so izdelani za večkratno prodajo. Z izbiro tovrstnega načrta je prednost ne samo v ceni ampak tudi v časovnem prihranku. S tem odpadejo tudi skrbi z usklajevanjem naših želja s projektantom. Individualen arhitekturni načrt je sicer dražji, vendar inovativen in ustvarjen maksimalno po naših željah. V preteklosti se je že večkrat zgodilo, da so se investitorji ob postopku gradnje precej oddaljili od smernic arhitekturnega načrta, kljub temu, da je to zakonodaja prepovedovala in je povrhu tega še zelo nevarno zaradi statičnih zakonov. Vsekakor moramo pri izbiri načrta dobro razmisliti kakšno velikost in obliko objekta si želimo, in kakšna razporeditev prostorov naj bi bila. Ob tem pa naj tudi upoštevamo konfiguracijo terena in stopnjo dopustnega posega v okoljski prostor.
Zakoličenje objekta
Že pred pričetkom gradnje moramo poskrbeti za zakoličenje hiše. To opravi pristojno geodetsko podjetje. S postopkom zakoličenja objekta se prenese tlorisni položaj stavbe iz projektne dokumentacije v dejanski prostor. Položaj stavbe ne sme odstopati od mesta, ki je določen v projektni dokumentaciji. Najpozneje 8 dni pred zakoličenjem moramo občinsko upravo obvestiti o kraju in datumu zakoličenja. Pozicijo količkov se prenese na stavbne profile. Za stavbni profil se na vsak vogal bodoče stavbe pričvrsti v zemljo tri močnejše količke v višini metra ali nekaj več od tal. Nato se na zunanjo stran količkov v vodoravni smeri zabijejo deske in zatem se z napeto žico med dvema nasproti si ležečima profiloma določi lego in debelino zunanjih zidov. Po končanem postopku geometer izdela zakoličbeni načrt in izda zapisnik o zakoličbi.
Vpis stavbe v kataster
Novogradnjo, ki še nima svoje identifikacijske številke, jo moramo vpisati v kataster stavb. S tem si bomo pridobili hišno številko. Svojo nepremičnino bomo lahko vpisali v zemljiško knjigo in bo s tem nesporno dokazano naše lastništvo. V primeru večstanovanjske stavbe bomo s tem uredili svojo etažno lastnino. Z vpisom stavbe v kataster bomo našo nepremičnino lahko prodali, menjali, pridobili si hipotekarni kredit,… Stavbo se bo v kataster lahko vpisalo le v primeru, da je njeno zemljišče pod stavbo evidentirano v zemljiškem katastru. Če zemljišče ni evidentirano, moramo ob zahtevi za vpis stavbe v kataster vložiti še zahtevo za evidentiranje zemljišča pod to stavbo. Geodetska uprava stavbo vpiše v kataster stavb na podlagi elaborata, ki ga izdela geodetsko podjetje ali projektant. Pri postopku izdelave elaborata morata ta dva opraviti tudi obravnavo in lastniku stavbe pokazati potek razdelitve delov stavbe s primerjavo poteka v elaboratu in v naravi. Če vloga in elaborat izpolnjujeta vse predpisane pogoje, Geodetska uprava izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb. Vedeti je potrebno, da z vpisom stavbe brez gradbenega dovoljenja v kataster stavb, ni ta s tem tudi legalizirana.
Gradbeni nadzor
Gradbeni nadzor pomeni opravljanje strokovnega nadzorstva na gradbišču. Nadzornik ima nalogo, da preverja ali gradnja poteka v skladu s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Preverjati mora tudi izvajanje dogovorjenih rokov gradnje, nadzorovati kakovost izvedenih del, kvaliteto gradbenih materialov, inštalacij in naprav, ki so vgrajene v objekt. Gradbeni nadzor lahko opravlja sicer pravna ali fizična oseba, izpolnjevati mora le predpisane pogoje za projektanta ali izvajalca in ne sme sodelovati kot izvajalec pri kakršnihkoli delih povezanih z gradnjo hiše. Z namenom varčevanja pri gradnji je pogosto mnenje investitorjev, da je nadzor na gradbišču nepotreben in je to le dodatno trošenje denarja. Če mi kot investitor nimamo izkušenj iz gradbenega poklica, izvajalcem delo povsem prepustimo in posledično lahko na naš račun varčujejo pri delu ali materialu, površno gradijo ali ne upoštevajo arhitekturnega načrta. Še posebej moramo biti pazljivi pri gradnji nizkoenergijske ali celo pasivne hiše, saj lahko kaj hitro naredijo usodne napake, katerih se pozneje, ko je hiša končana, ne da več odpraviti.
Novi gradbeni zakon
Sedanji zakon o gradnji objektov, ki velja od leta 2003 bo nadomestil novi gradbeni zakon, katerega poslanci v parlamentu še obravnavajo. V veljavo naj bi stopil v začetku naslednjega leta. Novi zakon bo uvedel kar nekaj novosti in nadgradil določene ureditve, ki so sicer poznane v trenutno veljavni zakonodaji. Cilji novega gradbenega zakona so predvsem v zmanjšanju potrebne dokumentacije, odpravi administrativnih ovir, legalizaciji neproblematičnih objektov in zmanjšanju investicijskega tveganja. Z novim gradbenim zakonom naj bi se pridobitev gradbenega dovoljenja dosegla z bolj strnjeno in manj obsežno dokumentacijo, kot je ta potrebna s sedanjo zakonodajo. Tako bo npr. dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) precej skrčena na najbolj pomembne tehnične lastnosti objekta in njegova potrebna soglasja. Pravilnik o projektni dokumentaciji bo podrobneje določal pripravo dokumentacije. Nova gradbena zakonodaja bo zagotovila tudi formalno pravno podlago za elektronsko informatizacijo vseh postopkov za pridobitev gradbenega dovoljenja. To naj bi dolgoročno pomenil tudi konec vseh dokumentov v papirni obliki. V celoti naj bi vsi postopki v elektronski obliki delovali do leta 2021. Pri gradnji, za katerega je potrebno tudi okoljevarstveno soglasje, bosta postopka izdaje gradbenega dovoljenja in okoljevarstvenega soglasja združena v en postopek. S tem bo ta racionaliziran in bolj učinkovit, posledično s tem pa krajši in cenejši postopek. Združeni bodo tudi postopek izdaje gradbenega dovoljenja in postopki izdaje mnenj. S tem se bodo soglasja prekvalificirala v menja. Na ta način nam bo kot investitorju omogočeno njihovo usklajevanje v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Za nekatere vrste gradnje in del bo novi zakon olajšal pogoje. Tako po novem nam gradbenega dovoljenja za odstranitev objekta, manjšo rekonstrukcijo objekta in za začasen objekt, ki je namenjen prireditvam in za čas sezone ne bo več potrebno pridobiti. Posledično s tem tudi ne bo več administrativnih ovir, ki jih sicer prinaša upravni postopek. Za odstranitev objekta bo potrebna le še prijava za začetek gradnje, ki pa ne predstavlja upravnega postopka. Z namenom zmanjšanja investicijskega tveganja pri gradnji novega objekta nam bo z novim zakonom omogočena pridobitev predodločbe glede lokacijskih pogojev gradnje. S tem si bomo še pred izdelavo podrobne arhitekturne in inženirske dokumentacije pridobili s strani pooblaščenih organov mnenje ali je izbrana lokacija planirane gradnje sploh sprejemljiva in skladna s prostorskimi akti ter ostalimi pogoji. Ker lastništvo zemljišča ni pogoj za izdajo predodločbe, nam bo takšno mnenje prišlo še posebej v poštev še pred nakupom zemljišča. Upravni organ bo v postopku izdaje gradbenega dovoljenja glede lokacije zavezovala predhodna odločitev v postopku izdaje predodločbe. Še pred postopkom pridobivanja gradbenega dovoljenja nam bo upravni organ dolžan nuditi pomoč z osnovnimi informacijami o postopkih, potrebni dokumentaciji, veljavnih prostorskih aktih in potrebnih mnenjih glede nameravane gradnje. Ker bo s tem manjša možnost predaje nepopolne dokumentacije, naj bi bil hitrejši postopek izdaje gradbenega dovoljenja. Novi zakon bo uvedel obvezno prijavo začetka gradnje. Prijavo s projektom o izvedbi del bomo pristojnemu upravnemu organu morali vložiti najkasneje osem dni pred začetkom gradnje objekta, za katerega želimo pridobiti gradbeno dovoljenje. S prijavo o začetku gradnje se naj bi zagotovilo evidentiranje in učinkovitejši nadzor nad opravljanjem del. S tem bodo tako vsi pristojni inšpektorji o tem obveščeni in bodo tako lažje pravočasno preverjali stanje na terenu. Gradnjo stavbe bo nadzoroval nadzornik, katerega bomo imenovali mi sami kot investitor. Nadzornik bo moral izpolnjevati pogoje za pooblaščenega arhitekta ali inženirja. Nadzor nad izvedbo gradnje za katero ne bo potrebno gradbeno dovoljenje, bo izvajal občinski inšpektor. Eden od ciljev novega gradbenega zakona je tudi zagotovitev čim večje pravne varnosti investitorju. S tem bodo zaostreni pogoji za uveljavljanje pravnega varstva pri obnovi postopkov izdaje gradbenega dovoljenja. V primeru sprožitve postopka za obnovo gradbenega dovoljenja s strani sosedov objekta, ki niso bili udeleženi v postopku, se po novem kot pogoj za obnovo postopka zahteva preverjanje ali bi obnova lahko privedla do drugačne odločitve o izdaji gradbenega dovoljenja. Obnovo postopka je z novim zakonom dovoljena le do faze izvedbe grobih gradbenih del, pri postopkih nadaljnih del pa nič več. Predlog nove gradbene zakonodaje predvideva možen skrajšan postopek za izdajo gradbenega dovoljenja že v enem mesecu. Pogoj za njegovo uvedbo bo predložitev soglasja vseh oseb, ki imajo status stranke (npr. sosedje), vseh predpisanih mnenj ter pozitivno mnenje občine in ostalih pristojnih služb glede skladnosti s prostorskimi akti in drugimi morebitnimi predpisi. Predpisan zakonski rok za izdajo gradbenega dovoljenja po rednem postopku je sicer dva meseca. Poenostavljen bo tudi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje, ki je pogoj za dodelitev hišne številke, bo potrebno za katerikoli objekt, ki potrebuje gradbeno dovoljenje. Izjema bo nezahteven objekt. Pri manj zahtevnem objektu bo postopek izdaje uporabnega dovoljenja poenostavljen. Za manj zahteven objekt se šteje večina stanovanjskih in poslovnih objektov. Pri takšnem objektu se bo poenostavljen postopek vodil na podlagi predloženih izjav udeležencev pri gradnji. Ob tem tehnični pregled objekta ne bo več obvezen. Pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja bo le popolna zahteva za njegovo izdajo, katero vložimo po dokončanju gradnje. Upravni organ nam bo izdal upravno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne zahteve. Po novem bomo lahko legalizirali neproblematično nedovoljeno gradnjo, ki je starejša od 20 let in je ustrezno evidentirana v katastru nepremičnin. S tem ne bo več bojazni po rušenju takšnega objekta, legaliziran objekt bomo lahko zavarovali ali uporabili kot zavarovalno osnovo za pridobitev posojila. S prošnjo za legalizacijo objekta bomo morali dokazati, da smo lastnik tega objekta, plačujemo stroške komunalnega prispevka in da objekt tudi dejansko obstaja že dlje časa. V roku petih let od pričetka veljave novega zakona bomo lahko legalizirali tudi mlajši objekt, ki je z dopustnimi odstopanji neskladen z gradbenim dovoljenjem. Tako kot sedanja gradbena zakonodaja, naj bi tudi nova omogočala, da lahko investitor objekt za lastne potrebe gradi sam. To velja tudi za objekt, za katerega je potrebno gradbeno dovoljenje. Ker bo v tem primeru sam nastopal kot izvajalec gradnje, bo moral zagotoviti najmanj takšno kakovost izvedbe, kot je predpisana z zakonom, graditi bo morala na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, v skladu z dokumentacijo za izvedbo gradnje, pogodbo ter strokovnimi predpisi in pravili. V predlogu novega gradbenega zakona, ki je sicer še v postopku Državnega zbora, so prvotno predlogo definicije pojma »investitor« dopolnili z obrazlago, da je le-ta udeleženec pri graditvi objektov, ki vloži zahtevo za pridobitev gradbenega dovoljenja in je tudi tisti, ki prijavi gradnjo, jo naroči ali jo za lastne potrebe izvaja sam. S tem so se predvsem s strani Obrtniške zbornice in sekcije gradbincev burno odzvali, saj so menja, da bo s tem le še pospešeno večje delo na črno, večja bo nelojalna konkurenca in nižja kakovost gradnje. Vse omenjene novosti novega gradbenega zakona se lahko do njegove dokončne uveljavitve v začetku naslednjega leta še nekoliko spremenijo.
pripravil: M.A.
